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經過連月來的密集座談會後，財政部日前正式對外宣示，將於今年底提出「房地合一制所得稅」改革法案，最快明年就能落實不動產交易實價課稅制度。這一波稅改輪廓逐步浮現：包括先行處理不動產交易稅，持有稅部分暫緩處理；房地合一課稅；給予長期持有及自用者減徵獎勵；土地增值稅應同步轉軌等。

「房地合一課稅」是指房屋及土地須以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。其用意在於統一房產買賣獲利的課稅基礎，取代目前土地交易利得按公告現值課徵土增稅、房屋獲利按實價課徵所得稅的分別課稅制，以達到不動產交易利得實價課稅的終極目的。

持平而論，房地合一課稅的大方向正確無誤，不僅可讓長期紊亂的房地稅制回歸市場慣例、徐圖與國際接軌，更能使課稅標準貼近現況，符合公平合理的租稅原則，進而促成並導正未來台灣房市健全發展與經濟秩序。

但細究個別施策卻值得主管機關審慎思量。我國的房地產稅制，可概分為每年定期繳納的持有稅（房屋稅、地價稅等），及買賣時發生的一次性交易稅（所得稅、土增稅、奢侈稅等），由於這兩種稅負的性質、效果各異，須視情況妥適調整，方能達成政策目的或有效消除民怨。

例如政策目的是想減少房市交易量，就必須提高交易成本打壓頻繁買賣，如調高土增稅、實施奢侈稅等；且無論景氣好壞（意指不管是買方或賣方市場），交易稅多少會發生賣方轉嫁買方現象，因而導致房價上漲。屬於純粹交易稅的奢侈稅效果可以證明，提高交易稅可有效促成量縮價漲。

反之，若是想抑制房價上漲，則應該提高非自住房地的持有成本，降低所有權人的持有意願，迫使多屋族出售其手中的投資性房產，當供給明顯增加，房價自然出現鬆動空間；且不動產租稅多半具有資本化效果，也就是買賣雙方決定共同負擔持有稅，由買方負責在未來定期繳納、賣方則提供現在的部分折價，說不定就有可能透過市場供需機制引導房價下跌。

自從2012年總統大選前的一份官方調查指出，房價飆漲高居十大民怨之首後，三年多來主管機關陸續祭出奢侈稅、選擇性信用管制等打房措施，但房價依舊是愈打愈高、只漲不跌，個中原因值得深究。

以抑制短期投機房地交易的奢侈稅為例，根據信義資料顯示，奢侈稅實施兩年（2011年第2季到2013年第1季），衝擊全台房屋移轉棟數減少約一成七；同時期的台北市房價（住宅大樓成交均價）卻續漲近兩成。且由於選擇性信用管制之故，北部資金大量移往中南部尋覓投資標的，使得同時期的高雄市房價亦大漲三成三。

到底人民希望的是交易量萎縮？還是房價下跌？政策目標究竟是打量？抑或打價？凡事都必須釐清問題意識後，「先畫靶、再射箭」，才能真正直指核心、有效解決問題。

為了台灣房市長治久安，筆者向來主張房地產實價課稅，也十分肯定政府對於完備財政的努力與用心，但一國的賦稅體制牽一髮而動全身，即便是細微差距或先後順序的決策進度，都可能導致截然不同的效果與影響，「失之毫釐，差之千里」，主政者宜三思之！ （作者是信義房屋董事長）

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