2016天蠍座運勢 , 天蠍座喜歡一個人時的舉動 , 天蠍座幸運寶石 天蠍座女生 , 天蠍座男生 , 天蠍座日期 , 天蠍座 個性分析 ,

【大紀元2014年11月02日訊】（大紀元記者張岳綜合報導）在美國買房置地，除了房（地）款和保險之外，每年還要繳納房產稅（Property Tax，亦稱物業稅或地稅）。洛杉磯縣財務與稅收辦公室表示，2014-15年度的房產稅單已於9月底開始寄出。估價官辦公室特別助理關黃嘉音（Carol Quan）提醒，如果業主在11月1日還沒有收到稅單，需要主動向縣政府聯繫索取，以免產生罰金或影響房屋產權。

新移民最有可能忘繳房產稅

在加州，官方的房產稅單每年自動分成兩期繳付。第一部分稅款是11月1日到期，如果12月10日還沒有繳付，則產生10%的罰金；第二部分稅款是在次年的2月1日到期，如果4月10日還沒有繳付，則產生10%和另外10美元的罰金。

在中國，依據中共的政策，所謂業主對名下房地產只有70年 的使用權而沒有所有權。中國大部分地區的業主目前無需繳納房產稅，所以沒有每年繳房產稅的意識和習慣。部分在美擁有房產的華人業主自己不一定在美國居住， 而是為投資或轉移資金而購買，甚至房子常年空在那裡，但不論住與不住，業主都必須繳納房產稅。所以來美不久的新移民和海內外來回跑的人士最容易忽視或忘記 繳款期限而遭罰。

此外，一些民眾將聯邦所得稅與房地產稅混為一談，認為兩者同為4月15日報稅截止，造成遲繳。其實房地產稅並非國稅局（IRS）負責的聯邦稅務，而是由物稅局（BOE）負責的地方稅，截止日期也不同。

洛杉磯顧女士表示，自己一接到稅單就馬上繳掉，因為就怕一忙起來把繳稅的事情忘掉。居住在橙縣的張女士則表示，自己在多年前曾因忘記繳房產稅而遭罰。

天普市季女士則認為，不僅新移民，本地長大的美國人同樣會因疏忽而忘記繳房產稅，尤其是老人，而最容易忘記的是次年第二期繳款。自己因在事業單位上班，同事在繳稅截止日前往往會相互提醒，從而避免忘記。

繳稅方式可靈活自選

亞凱迪亞市的王先生表示，寄來的稅單上有沿虛線撕下的繳稅聯，上面有打印好的回函地址。王先生就是用物稅局提供的信封、繳稅聯和支票按時寄出支付。

關黃嘉音表示，除用支票支付外，業主可以選擇用信用卡繳付稅金，但發卡機構會收取少量的交易費。在使用信用卡繳付時，會用到稅單左側的電子資金轉賬（EFT）號碼。

有業主為防止忘記，寧可選擇一次性將全年的房產稅付清，但這對普通民眾可能會有現金壓力。季女士則表示，其實還有一種方法，就是月付。在買房過戶做託管（Escrow）時，就可以商定好，每個月除了向銀行還房貸，還同時按比例逐月支付當年的房產稅。這樣，既可避免忘記繳付，又可減輕一次或兩次付清的負擔。

寄支票時要求郵局蓋章證明

季女士曾在郵局工作，她提醒業主如果採用寄支票的方式繳稅，最好買一個已郵寄證明（Certificate of Mailing）。因為繳稅有截止日期，一旦錯過就會有罰金。即使支票是在截止日期前寄出的，但物稅局不一定能按 時收到並將支票及時入賬，所以仍有可能被視為遲繳。如果在寄信時購買了已郵寄證明，則有據可依，可以堂堂正正的告訴物稅局，「你看，我在截止期前的某月某 日已經將支票寄出，郵局可以作證。」從而避免不該有的罰金與麻煩。

申請已郵寄證明的具體做法，是到郵局填寫3817表，並支付1.30美元，郵局就會出具一張證明貼在信封上，並在上面蓋章。

加州房產稅實際稅率約1.25%

房地產稅是美國地方財政的重要來源，主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、學區教育、公交、博物館、圖書館等的建設與維護。

加州房產稅基本稅率為1%，但每個縣市還會加上一些，例如經過選民投票決定的聯合學區稅和社區大學稅等。稅金的計算為不動產價值，包括土地價值（Land Value）、地面建築物價值（Improvement Value）等，減去豁免金額，乘以稅率，再加上用於防洪、趴車、創傷/急救服務的攤派費用，所以最終稅率為1.25%左右。洛杉磯業主的首套自住屋豁免金額為7000元，意味著可節稅70元。

例如，蒙特利爾公園市一棟評估價值為182萬8710美元的房產，扣減7000元免稅額，計算得到在2013-14年度的房產稅為2萬2682元，按官方的兩次付清計劃，每次須付1萬1341元。

年增長幅度不超過2%

因為房地產的市面價值是浮動的，特別是價格高漲的時候，政府也希望能因此收取更多的房產稅。不過，為了保護業主的權益，1978年加州民眾投票通過第13號提案，限制政府加重對民眾房地產稅的負擔。在計算稅款時，房地產的評估價值每年上漲幅度不能超過2%，或是按市場價值，兩者取其低值來計算房地產稅。

當發生買賣關係、產權過戶時，政府會派估價官對不動產進行重新估價，此時的漲幅不在2%的限制之內。不過，根據更多其它提案的規定，父母和子女之間、祖父母到孫子女之間的不動產產權轉移享受重新估價的豁免。55歲及以上的老人置換住所，賣舊屋換新屋時，也享受此項豁免。

不同意官方估價可以上訴

加州物稅局表示，在接到房地產稅稅單之後，如果認為官 方評估的物業價值過高，可以提出上訴。業主不在美國或無暇處理，可由業主的配偶、父母或子女，或任何負責直接繳納房地產稅之人提出評估上訴。另外也可由授 權的代理人如律師、會計師等提出上訴。但無論上訴與否，都須按時繳付稅金。如果商業房地產超過三年不付房產稅，住宅超過五年不付房產稅，政府有權將該物業 進行拍賣。

加州住宅和商用房產的面積、結構、價值和房產稅額及當年稅金繳付情況是透明公開的，都可以通過所在縣的網站查詢到，買家在做決定前也可以利用這些網站查詢自己所鍾意的房地產是否有遺留的稅負問題。

洛杉磯http://assessor.lacounty.gov/ 橙縣http://tax.ocgov.com/tcweb/search_page.asp/ 如果您不方便上網，在繳納房地產稅過程中遇到問題也可撥打電話，洛杉磯213-893-1103，888-807-2111，橙縣714-834-3411。◇

責任編輯：吳明

分享到 Facebook

This entry passed through the Full-Text RSS service - if this is your content and you're reading it on someone else's site, please read the FAQ at fivefilters.org/content-only/faq.php#publishers.